В нашей деревне много всего происходит: проснулись медведи, вышли на луга и дороги олени, даже один бобр всплыл, а я все не могу ни о чем этом написать поскольку остался незаконченным рассказ про покупку жилья. Чтобы эта история была завершенной, приведу список способов сэкономить новоиспеченному домовладельцу в Британской Колумбии и вообще в Канаде.
Если знаете способы сэкономить в других провинциях — кидайте ссылки в комментариях, я с радостью добавлю. Итак, где и как можно сэкономить при покупке недвижимости в Канаде и, в частности, Британской Колумбии.
1. Home Buyers’ Plan: RRSP (federal)
Суть заключается в том, что правительство Канады пытается поощрять откладывание средств на собственную пенсию и делает это с помощью специального депозитного счета, который можно открыть в любом банке — RRSP (Registered Retirement Savings Plan).
Вы можете использовать до $25,000 с вашего пенсионного фонда (+ столько же со счета супруга) — RRSP — на первоначальный взнос (downpayment). В течение следующих 15 лет вы должны вернуть всю сумму обратно на ваш счет, начиная со следующего года после покупки.
- Исходя из вашей предыдущей налоговой декларации, налоговая служба указывает, какую сумму вы можете внести на ваш пенсионный фонд;
- Средства, которые вы на него кладете в течение года, вычитаются из вашего дохода в следующей налоговой декларации;
- Соответственно если ваш официальный доход был уменьшен на некую сумму, а вы уже уплатили налоги (которые часто вычитаются автоматически из зарплаты) с полного дохода, то вам обязаны вернуть разницу, таким образом, вы получаете примерно 1/3 вложенной суммы обратно;
- Вы можете снять положенные на этот счет средства в любой момент, но в этом случае, снятая сумма будет снова добавлена к вашему доходу в этом году и вы должны будете уплатить на нее подоходный налог;
- Система рассчитана на то, что когда вы выходите на пенсию, то ваш доход обычно сильно уменьшается, как снижается и налоговая ставка, тогда понемногу снимая эти средства, вы уплатите значительно меньше налога (это возможно благодаря ступенчатой системе налоговой ставки в Канаде);
- С целью помощи канадцам в покупке своего первого жилья, государство разрешает снять до $25,000 с этого счета не облагая их налогом при условии постепенного возврата всей суммы в следующие 15 лет.
Таким образом, получается что вы каждый месяц в течение нескольких лет кидаете денежку в эту своеобразную копилку где она, к тому же, обрастает процентами с инвестиций и по достижении $25,000 снимаете всю сумму на первоначальный взнос.
Кстати, прибыль с инвестиций на RRSP тоже не облагается налогом.
Здесь не совсем правильно говорить о чистой прибыли, скорее просто тот факт, что часть денег вам «временно» возвращают в конце года помогает быстрее отложить нужную сумму.
Идея заключается в том, что внеся, допустим, $20,000 на свой пенсионный счет за пару-тройку лет в Канаде вы получите $6,000 обратно на руки и еще можете получить пару тысяч роста после чего используете эти $22,000 или сколько получится на даунпеймент.
Оформляется по желанию в банке, в любой момент после подачи первой налоговой декларации (открытие RRSP счета) и затем при покупке — перед внесением депозита после подтверждения предложения (accepted offer) — как Home Buyer’s Plan.
После снятия средств для покупки первого дома вы не платите налог за снятую сумму с пенсионного счета, но обязаны вернуть всю сумму на счет в течение следующих 15 лет, начиная со следующего года после покупки.
Таким образом, в год покупки жилья вы только снимаете деньги и ничего не должны, далее вы должны вносить определенную сумму каждый год обратно на RRSP (1/15 от снятой суммы). В вашей налоговой декларации вы указываете эти средства как возвращенные и не получаете с них возврат. Там же по желанию можете указать что возвращаете больше положенного (из ваших контрибуций в RRSP). Если вы не возвращаете или возвращаете не полностью положенную за год сумму, то при подсчете возврата налога недостаток считают вам в доход и облагают налогом.
В моем случае экономия — ~$7,000
Источник: http://www.cra-arc.gc.ca/tx/ndvdls/tpcs/rrsp-reer/hbp-rap/menu-eng.html
2. First-Time Home Buyers’ Tax Credit (federal)
Для тех кто покупает первое жилье (при условии, что вы действительно будете проживать в нем) в любой провинции, предусмотрен возврат налогов на сумму, равную минимальной налоговой ставке, умноженной на $5,000 — то есть, максимум $750.
Указывается при заполнении ежегодной налоговой декларации за год, в котором совершена покупка.
В моем случае экономия — $750
Источник: http://www.cra-arc.gc.ca/hbtc/
3. GST Rebate (federal)
При покупке нового жилья платится налог с продаж — 5% GST.
При стоимости жилья до $350,000 полагается возврат 36% от уплаченных налогов, но не более $6,300.
При стоимости недвижимости от $350 до $450 тыс. возврат уменьшается до нуля с ростом цены.
Указывается при заполнении ежегодной налоговой декларации.
В моем случае экономия — $0
С другой стороны, экономия — $19,000 (5% от суммы сделки) поскольку за жилье на вторичном рынке налог с продаж не платится.
Источник: http://www.cra-arc.gc.ca/E/pub/gp/rc4028/rc4028-e.html
4. BC Property Transfer Tax
Единоразовый налог на передачу собственности (property transfer tax) —1% на первые $200,000 + 2% на остаток.
В Британской Колумбии вы освобождаетесь от уплаты налога если
- вы гражданин или резидень (PR);
- прожили на территории провинции более 12 месяцев;
- никогда не владели недвижимостью нигде в мире (не спрашивайте, насколько легко им проверить владение недвижимостью, например, в Украине – не знаю, думаю очень тяжело, но таково требование);
- покупаете жилье для проживания в нем а не сдачи в аренду, например;
- стоимость жилья не превышает $475,000 (частичная скидка дается на жилье стоимостью до $500 тыс.);
- площадь земли — меньше 0.5Га.
Заявление об освобождении от уплаты этого налога подписывается у нотариуса во время заключения сделки вместе с остальными бумагами.
В моем случае экономия — $5,600
Источник: http://www2.gov.bc.ca/gov/content/taxes/property-taxes/property-transfer-tax/understand/first-time-home-buyers
5. BC Property Tax Deferment Programs
Владельцы домов возрастом старше 55 лет, либо имеющие на иждивении детей до 18 лет имеют право на скидку с ежегодного налога на недвижимость (property tax).
Подается каждый год перед уплатой городских налогов.
В моем случае экономия — узнаю в июле
Источник: http://www2.gov.bc.ca/gov/content/taxes/property-taxes/annual-property-tax/pay/defer-taxes
6. BC Home Owner Grant
Еще одна скидка на городской налог на собственность (property tax) в Британской Колумбии — на сумму до $1,200 при условии фактического проживания в своем доме при условии его оценочной стоимости менее $1,200,000 (частичный грант выдается при стоимости жилья до $1,314,000). При условии владения несколькими объектами недвижимости, грант может использован только на один из них:
- максимум $570/год в Виктории и долине реки Фрейзер (Greater Vancouver Area)
- дополнительно $200/год для проживающих в сельской местности на остальной территории Канады
- дополнительно $275 для пенсионеров, инвалидов и ветеранов.
Подается перед уплатой ежегодных городских налогов.
В моем случае экономия — узнаю в июле, должно быть $570
Источник: http://www2.gov.bc.ca/gov/content/taxes/property-taxes/annual-property-tax/reduce/home-owner-grant
7.1 BC Home Adaptations for Independence (HAFI)
Грант на сумму до $20,000 для пенсионеров и инвалидов, покрывающий затраты на оборудование дома для улучшения доступа с ограниченной подвижностью или безопасности.
Источник: http://www.bchousing.org/Options/Home_Renovations
7.2 BC Seniors’ Home Renovation Tax Credit
То же что и HAFI, только 1 раз в год на сумму до $1,000, для покрытия 10% расходов на соответствующие модификации по безопасности и доступности жилья для людей с ограниченной подвижностью.
8. Provincial Hydro & Gas Grants
(на примере Британской Колумбии)
Кроме того, газовая и электрокомпании провинции постоянно предлагают небольшие гранты, покрывающие часть стоимости техники с технологией Energy Star, условия компаний то и дело меняются, поэтому следите за информацией на их сайтах. С BC Hydro мне не удалось ничего сбить, Fortis обычно более последователен в своих скидках: если меняете газовый обогреватель или камин, проверьте обязательно, положен ли вам грант.
В моем случае экономия — ~$10 на LED лампочках в Costco :-)
Источники: BC Hydro | Fortis
9. Capital Gain Exclusion (federal)
Наконец, при продаже жилья вы должны отчитаться в налоговую службу о том, сколько вы заработали (или потеряли) на своей инвестиции и уплатить соответствующий налог на прибыль. Однако вы избавляетесь от необходимости уплаты этого налога если данная недвижимость была вашим основным местом жительства в течение последнего года.
10. Income Tax Deduction
Если вы работаете по контракту или имеете дополнительный доход (например, от побочных проектов или от продажи фотографий) и работаете хотя бы частично из дома, то можете списать часть своих затрат на оборудование домашнего офиса, электричество, обогрев и пр. Это ни для кого не секрет. Куда интереснее другое — вы также можете вернуть из своих подоходных налогов часть процентов которые вы платите по ипотеке и еще если ваш дополнительный доход невысокий, то можете вернуть даже больше чем уплатили с него налогов (кажется, до $750 больше чем уплатили).
справа, предложив исправление. Я быстро все исправлю.